Обычно специалисты рынка выделяют три класса коттеджных поселков:

1. Класс «А», чаще именуемый «элит-класс», иногда можно встретить определение «Люкс».
2. Класс «В» или «бизнес-класс».
3. Класс «С» или «эконом-класс». Иногда специалисты используют определение «средний класс», подразумевая, что действительно эконом-поселков сегодня на рынке Екатеринбурга не предлагается.

Итак, чем же определяется принадлежность поселка к тому или иному классу?

Часто при определении классности поселка учитывают, в первую очередь, его месторасположение. То есть, чем более высок класс поселка, тем ближе к городу он должен быть расположен. Этот критерий пришел к нам напрямую из московской классификации поселков, но он неприменим для Екатеринбурга так, как для Москвы. Предлагаемые сегодня в Екатеринбурге поселки в большинстве случаев располагаются в пределах 30 км. от центра города. В этом мы кардинально отличаемся от Москвы, где не редкость предложение поселка в 200 км. от города. На нашем же рынке пока есть возможность построить недалеко от города поселок любой категории. Более того, близость к городу воспринимается частью потребителей как негативная характеристика. Причем, это именно те потребители, которые ориентированы на бизнес-класс и хотят купить дом в экологичном, красивом месте, а ради этого они готовы проехать несколько лишних километров.

С элитным классом все довольно просто.
Поселки этого класса обеспечивают, помимо максимального комфорта, закрытый характер жизни обитателей, наивысший уровень охраны, однородную социальную среду. В таких поселках живет элита – ключевые фигуры городской и областной политики и бизнеса. Соответственно, дома здесь не продаются открыто, существует определенная селекция желающих попасть в элитную среду. Примером такого поселка в Екатеринбурге является «Карасеозерск».

Сложнее разобраться с определением поселков эконом- и бизнес- классов. Первый критерий, на который ориентируются потребители, – это цена. Те, кто желает купить недорогой коттедж, ищут предложения подешевле. Те, кто готов понести существенные затраты, считает цену гарантией хорошего предложения и качества.

Однако та стоимость квадратного метра, которая заявляется в рекламе поселков, как правило, – весьма лукавая цифра и не имеет прямого отношения к классности поселка. Действительно экономичный коттедж – это, прежде всего, небольшой коттедж. Экономичные дома размером до 180–200 кв.м. можно найти в предложениях лишь некоторых застройщиков. В подавляющем числе поселков дома имеют  площадь больше 220 – 250кв.м. Полная же цена такого просторного дома будет уже совсем не экономичной.

Кроме того, поселки различаются тем, входит ли в цену квадратного метра цена земли – а около 1/3 поселков считают цену земли отдельно, прибавляя ее к цене строительства, что увеличивает цену дома на 1-2 млн. руб., а иногда и больше.

Если рассчитать условную стоимость среднего дома в коттеджных поселках с учетом его площади и стоимости земли, мы увидим, что дом до 7,5 млн. можно найти только в 5-6 поселках, тогда как привлекательную цену квадратного метра до 35 тыс. руб. предлагают многие. Фактически многие предложения оказываются дороже, чем это можно предположить, ориентируясь на заявленную  цену квадратного метра.

Итак, действительно к эконом-классу можно отнести лишь несколько поселков в окрестностях Екатеринбурга. В качестве примера можно привести поселки «Георгиевские дачи», «Светлячок» и таунхаусы «Снегири». Отличает эти поселки от других, в первую очередь, предложение небольших домов и маленьких участков при доме – менее 10 соток, а при таунхаусах 4-5 соток. При этом месторасположение у них не хуже других, более дорогих предложений на рынке.

Итак, для эконом-класса основные критерии – невысокая цена домовладения, достижимая только при маленькой площади дома и участка.

Определить критерии выделения более высококлассных поселков, по сравнению с поселками эконом-класса, сложнее. Застройщики, рекламируя поселки бизнес-класса, подчеркивают один или несколько параметров из перечисленных ниже:

•   Привлекательное природное окружение.
•  Это действительно то, за что готов платить потребитель.

Близость водоема, соснового леса – это очень важно при выборе места для загородного дома. Однако только по этому критерию считать поселок высококлассным не имеет смысла, поскольку уральская природа предоставляет много возможностей для расположения поселка в привлекательном природном окружении. Удачно на теме «близости к природе» играет поселок «Образцово», основа позиционирования которого – строительство домов непосредственно в лесу, с максимальным сохранением на участке лесных насаждений.

•  Инфраструктура поселка.
•  Потребители сегодня, действительно, очень требовательны в отношении инфраструктуры.

Они хотят иметь непосредственно в поселке и детские сады, и магазины, и спортивно-развлекательные учреждения. Отчасти причина этому – неосведомленность потребителей о «цене вопроса»: немногие на этапе выбора коттеджа задумываются о том, сколько придется ежемесячно доплачивать за разветвленную инфраструктуру. Застройщики, следуя запросам потребителей, формируют привлекательное предложение: большинство поселков обещают построить множество социальных объектов на своей территории. Однако эти обещания зачастую откладываются на неопределенное будущее. Опыт московского рынка говорит о том, что поселки стараются строить с минимальной инфраструктурой, действительно востребованной потребителями. По этому пути пошли, например, поселки «Лесная усадьба» и «Бобры», в которых заявлена только минимально необходимая инфраструктура, состав которой определен в соответствии с результатами опроса потребителей. Другой вариант предлагает поселок «Новая Рассоха», где инфраструктурная составляющая уже построена, но действует в рамках отдельного бизнеса – гостиничного комплекса «Уральский двор». Такой вариант решения инфраструктурных вопросов не плох – он снижает финансовую нагрузку на жителей поселка, однако нарушает «камерность», которая является также важной характеристикой поселка бизнес-класса.

•  Продуманная концепция поселка.
•  Это то, что делает поселок не просто группой коттеджей за высоким забором, но действительно единым комфортным пространством для жизни.

Общая концепция должна проявляться в каждой мелочи – в названии поселка, в архитектурном решении домов, оформлении поселка, услугах, которые предоставляются жителям. Такие поселки предлагают не просто «место для жизни», но и особый образ жизни, обеспечивают определенный уровень престижа. Таких поселков в окружении Екатеринбурга немного. В качестве примера можно привести уже упоминавшиеся частные владения «Образцово», «Лесную усадьбу», «Гринвилль» и «Ривер-парк».

Можно заключить, что просто высокая цена еще не означает принадлежность поселка к бизнес-классу. 

Тот факт, что многие поселки не готовы пока предоставить соответствующий запросам состоятельных потребителей набор услуг, а заявленная инфраструктура или является избыточной и затратной, или не реализуется,  характеризует екатеринбуржский рынок коттеджных поселков как рынок с несложившейся структурой классности, где заявленный класс поселка не гарантирует востребованного уровня качества жизни владельцев коттеджей. 

Источник: Недвижимость BLIZKO