В России слишком много причин для роста ставок по ипотечным кредитам. И хотя официально объемы кредитования продолжают расти, но реально ипотека становится менее доступной.

Получено практическое доказательство того, что ипотека в России стала менее доступной. Сузился круг людей, которым по карману покупка жилья на средства ипотечного кредита. Причем подобная картина наблюдается даже в тех городах, где последние полгода-год жилье в цене не росло (например, в Екатеринбурге).

Впрочем, для начала давайте разберемся с полученным доказательством. Вот оно: по данным Центробанка в первом полугодии 2008 г. объем ипотечного кредитования в РФ вырос на 20%, но примерно за это же время примерно на 30% вырос средний размер ипотечного кредита, оформляемого в российских банках. Последнюю цифру озвучил директор екатеринбургского филиала кредитного брокера «Фосборн Хоум» Александр Комаров в ходе недавнего заседания ипотечного клуба (организованного этой же компанией). Банкиры, присутствующие на заседании клуба против такой статистики возражать не стали.

В общем, хотя рост объемов ипотечного кредитования продолжается, но он происходит, в первую очередь, благодаря не росту числа заемщиков, а размеру среднего кредита. Сегодня ипотекой все более активно пользуются люди, покупающие дорогую недвижимость. Владельцы собственного бизнеса просчитали, что выгоднее для покупки недвижимости использовать кредит, нежели изымать на это средства из собственного бизнеса. Ведь сегодня ставки по жилищным займам оказались даже ниже уровня инфляции. Кроме того, на увеличении веса каждого ипотечного кредита сказалось то, что сегодня их стали все чаще брать для покупки (постройки) коттеджей, каковая в среднем обходится дороже, чем покупка городской квартиры среднего уровня.

Есть повод для роста ставок

Если последние несколько лет ипотека становилась все более демократичным инструментом, то в этом году динамика наблюдается обратная. Чему есть две причины: рост процентных ставок по кредитам и ужесточение требований банков к заемщикам. Ну и, конечно, не следует забывать о росте цен на жилье. Он хотя и очень неспешный, но имеет место. Особенно на рынке первички.

По данным Центробанка, в целом по стране средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам в 2006 г. составляла 14%, в 2007 – 12,6%. И даже в начале этого года ставки продолжали снижаться – в I квартале до 12,3%. Но уже во втором квартале обнаружился их рост. Статистики Центробанка за этот период пока нет, но повышательную тенденцию можно отследить, например, с помощью средневзвешенного показателя оптимальных предложений по ипотеке (Индекс Фосборн). С декабря прошлого года по июнь нынешнего он вырос с 11,27% до 11,56% (для рублевых кредитов). При этом, как заметили в самой компании, процент по кредиту еще не отыграл два последних повышения ставки рефинансирования Центробанка, когда она выросла с 10,5% до 10,75%, и почти сразу до 11,0%. И хотя в России ставка рефинансирования не влияет напрямую на стоимость кредитных ресурсов, но банкиры все-таки ориентируются на ее динамику, а значит, рост ставок по кредитам на полпроцента в ближайшее время более чем вероятен. К тому же ситуацию усугубила позиция федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Это агентство выкупает у ряда банков закладные по ипотечным кредитам, тем самым давая им возможность выдавать новые кредиты. Подробно эта схема описана в статье «Ипотеку облегчит фондовый рынок», опубликованной 19.01.2007. Определяя условия выкупа закладных, АИЖК может воздействовать на условия по кредитам.

Как недавно сообщил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, в перспективе агентство планирует косвенным образом ограничить выкуп закладных по ипотечным кредитам, выданным под процент ниже 12% годовых. Такие закладные будут выкупаться с дисконтом (скидкой). Это сделает невыгодным для банкиров выдачу кредитов под более низкие ставки. И если недавно 12-процентные кредиты были среднестатистическими, то в ближайшее время они окажутся самыми дешевыми.

Возвращаемся в 2006 год

Как заметил руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский, до конца лета средневзвешенная ставка легко может потяжелеть на 1% сверх апрельских 12,3%. А аналитики «Фосборн Хоум» считают, что рост может быть и вдвое больше. В результате уже этой осенью мы можем вернуться в 2006 г., когда жилищные займы выдавались в среднем под 14% годовых.

Теперь осталось посчитать, как происходящие перемены скажутся на реальной доступности ипотеки. В начале года средний заемщик мог рассчитывать на рублевый кредит под 11,3%. Стало быть, молодая семья, имеющая 200 тыс. руб. на первый взнос могла получить в кредит 2 млн (этого хватит на среднюю однушку) на 15 лет при условии, что совокупный доход семьи 46 тыс. руб. Но если ставка вырастет до 14%, то для покупки такой же однушки необходим доход уже не менее 54 тыс. в месяц.

Но даже это еще не вся правда. Отечественные банкиры, напуганные американскими ипотечными проблемами, с начала этого года стали более придирчиво оценивать потенциальных заемщиков и гораздо чаще отказывать им. В некоторых банках сегодня, чтобы получить «вкусный» кредит под низкую ставку, надо иметь полностью белую зарплату, подтвержденную справкой 2-НДФЛ. И уже ходят слухи, что скоро все банки будут требовать от ипотечных заемщиков полностью подтверждать свои доходы этой справкой.

Всем, кто планирует воспользоваться ипотекой остается утешаться тем, что после выхода Америки из кризиса (а это когда-нибудь случится) ставки по займам в мировом масштабе начнут снижаться, и потянут вниз и проценты по российской ипотеке. Ну и, конечно, можно каждый день на сон грядущий еще и еще раз перечитывать слова Дмитрия Медведева: «Ипотека может стать более доступной, массовой и рациональной»… или слова Владимира Путина: «Мы должны совершенствовать законодательство, чтобы размах ипотеки был больше, тогда она будет дешевле»…

Источник: e1.ru