Екатеринбургские бизнесмены продолжают активно скупать под офисы и магазины квартиры на первых этажах в спальных районах города. В центре найти подходящую квартиру уже практически невозможно. Впрочем, подходящая квартира – не только та, которая находится на хорошей улице. Бывает, что отселить жильцов и сделать из квартиры офис или парикмахерскую, просто нереально.

Поэтому специалисты рынка не советуют заниматься переводом жилой недвижимости в нежилую самостоятельно. По словам директора АН "Роттердам" Ильи Шкопа, редко бывает так, что человек сам нашел квартиру, сам договорился с жильцами и получил разрешение на перевод.

Первое, что должен сделать риэлтер, – оценить соответствуют ли запросы жильцов возможностям клиента и рынка недвижимости. Зачастую собственники квартиры выдвигают нереальные условия.

Илья Шкоп: "Некоторые до сих пор думают, что к ним кто-нибудь придет и предложит взамен в два раза больше, чем у них есть. Человек живет на первом этаже на Уралмаше и полагает, что ему вместо одной двухкомнатной дадут две. Так не бывает. Так было раньше, но и то, если квартира находилась на первом этаже в центре города".

Сейчас максимум, на что может рассчитывать владелец жилья, отдавая его под офис или магазин, – на дополнительную комнату или более высокий этаж. Скажем, из “однушки”  он переедет в “двушку” плюс получит деньги на ремонт, либо из “двушки” едет в “трешку” на том же этаже или в квартире в районе чуть похуже. Но надо понимать, что квартиры на первых этажах, которые пригодны для офисов, стоят меньше, чем на вторых - где-то на 10%. Обычно собственник сверху получает еще порядка 500 тыс. руб. – за хлопоты по переезду.

Бывает, что человек вроде бы не требует ничего сверхъестественного: вместо "двушки"-"хрущевки" - улучшенную "двушку" в том же районе. Однако может статься так, что в том районе "улучшенок" просто нет. Или же он говорит, что ему достаточно “двушки” на втором этаже вместо первого, но вместо “хрущевки” он хочет “улучшенку” да еще и нестандартную, которая стоит в 2,5 раза дороже.

Как отмечают риэлтеры, реально оценить потребности людей в каждом втором случае сам клиент не может. Если перевести желания жильцов в конкретные районы и типы планировок, часто оказывается, что они хотят невозможного.

Второе, что необходимо понять, – можно ли после отселения жильцов перевести квартиру в нежилое помещение. Главное требование, которое значится в законе, – отдельный вход. Иногда его мешают сделать идущие вдоль дома коммуникации. А иногда помехой служит высокий цоколь. Если уровень пола находится в метре от земли, то есть высокий первый этаж, то ступеньки крыльца придется делать фактически внутри подвала. Ступеньки по идее можно сделать в нескольких метрах от стены дома, но власти Екатеринбурга требуют, чтобы крыльцо находилось внутри дома, что вообщем-то вполне оправдано с точки зрения внешнего облика здания.

Подвал же, как правило, общий, поэтому бизнесмену необходимо заручится согласием всех жильцов, что почти нереально. Если в подвале располагается какая-то фирма, то с ней договориться проще.

Если проблем с собственниками жилья и технических неувязок нет, то предприниматель заключает договор с риэлтером. Причем, варианты могут быть разные: риэлтер может заключить договор на обмен жилья с собственниками, и бизнесмен может внести аванс. Либо сам клиент может заключить договор на подбор помещения. Отношения, отмечают риэлтеры, строятся от покупателя – можно, конечно, ходить по первым этажам и заключать договоры с собственниками жилья, но опыт показывает, что можно набрать 100 квартир под офисы, а за год из них продастся 20. Для агентств недвижимости выгоднее, когда есть конкретный заказчик.

После отселения людей начинается техническая работа, которая занимает не меньше года.

Илья Шкоп: "Те, кто говорит, что сделает перевод за 5-6 месяцев, лукавят. Поэтому самому заниматься переводом тоже не стоит – все растянется на 2-3 года."

В двух словах процедура такова. Сначала собираются техусловия в различных службах – коммунальных, санитарных, пожарных и др. Говоря примитивно, службы пишут, что в случае перевода помещения из жилого в нежилое, они будут требовать то-то и то-то: как должна быть организована вентиляция, системы водоснабжения и канализации, пожарная защита. Главархитектура проверяет фасад дома. Санитарные службы также смотрят внутреннюю планировку. Потом делается проект помещения, который приходится не по одному разу согласовывать с каждой из служб.

Вообще, требования к каждому виду бизнеса разные. Например, в парикмахерской положено не менее шести метров на каждого работника. Хотя по закону предприниматель не обязан указывать, что именно он хочет организовать в помещении – бар или ремонт обуви. 

Меньше всего проблем с переводом помещения из жилого в нежилое с офисами, после них идут промтоварные магазины и аптеки, а затем продуктовые магазины. Наибольшие сложности возникают с заведениями общепита, разрешение на перевод первых этажей под общепит почти никому не дают.

Обычно делают так: переводят помещение под офис, а потом продают или сдают его под магазин. Вопросы могут возникнуть только у санитарных врачей и пожарных, если бизнесмен, сдавая помещение под магазин, нарушил их требования.

Если у служб нет претензий к проекту, за дело берется администрация, которая решает - разрешить предпринимателю переводить помещение или нет. Процедура получения разрешения на перевод помещения в нежилой фонд, в-принципе, такая же, как и процедура получения разрешения на строительство. С некоторыми, быть может, послаблениями.

Стадия подготовки проекта до сдачи его в администрацию длится до 4-5 месяцев. Администрация выносит решение, что перевод может быть осуществлен после того, как будут проведены строительно-монтажные работы согласно проекту. То есть фактически после сдачи в эксплуатацию, которая растягивается еще на несколько месяцев.

По мнению риэлтеров, теоретически сроки можно сократить до полугода. Но только при условии, что архитектор сделал проект грамотно, а недоработки есть почти всегда. С другой стороны, сроки рассмотрения проекта в мэрии и федеральных службах, как утверждает Илья Шкоп, не регламентированы законом.

Итак, основных проблем в процессе разработки и согласования проекта возникает три. Первая – сложно найти грамотного проектировщика, который разработал бы проект без ошибок. Вторая – сложно найти строителя, который бы, выполняя работу, строго следовал проекту. И третья - нерегламентированные сроки оформления и рассмотрения проекта.

Сейчас предприниматели активно осваивают спальные районы Екатеринбурга. В центре на магистральных улицах вообще не осталось квартир, которые можно было бы перевести. Если они есть, то только на небольших улочках – Мичурина, Бажова, где толку от них в плане бизнеса, по словам риэлтеров, даже меньше, чем, скажем на Уралмаше на главной улице.

Илья Шкоп считает, что квартиры в центре на маленьких улицах тоже будут переводиться, но, в основном, под офисы фирм, которым нужно из-за престижа сидеть в центре, но не обязательно там, где есть человекопоток. В "спальниках" тоже наиболее востребованы квартиры на магистральных улицах. Большинство из них уже переведены.

В основном, помещения на первых этажах сейчас востребованы среди тех, кто оказывает услуги населению: агентств недвижимости, адвокатских контор, контор по ремонту обуви. Магазины потихоньку уходят из этого сегмента, так как, кроме требований закона, есть и требования рынка. Большинство магазинов имеют площадь от 100 до 300 м. Если отселить квартиры на 300 м, то торговый зал будет несуразный. Максимум можно отселить две-три квартиры и сделать небольшой магазин. Из восьми квартир получится только офис – и то с изогнутой планировкой.

Что касается инвестиций, то инвестировать деньги в этот сектор не выгодно, так как жилье в 2006 году в столице Среднего Урала подорожало на 100%, а торгово-офисные помещения – на 30-50%. Пролучается, ты купил по цене квартиры плюс расходы на отселение, а продаешь по цене офиса, и не всегда цена квартиры дешевле. Также стоит учесть, что вложенные деньги из-за долгих сроков согласования фактически зависают на целый год. 

До сих пор рынок переводных квартир, по утверждениям риэлтеров, не восстановился до того объема, который был два года назад – до принятия Жилищного Кодекса. После его принятия городская администрация приостановила прием заявлений на перевод на неопределенный срок (реально это вылилось в несколько месяцев) процесс перевода жилых помещений в нежилые в Екатеринбурге практически остановился. Чтобы раскачать рынок, потребуется еще два-три года. Правда, возможно, к тому времени активно коммерческие площади будут строиться на первых этажах новых домов.

Источник: Домострой