В ТЕОРИИ

В жилищном кодексе перепланировке посвящена отдельная статья — под номером 25. В ней определены несколько видов действий, с помощью которых собственники пытаются сделать свое жилье более удобным и комфортным, перестроить его под себя. Перепланировка определяется как изменение конфигурации жилого помещения по сравнению с первоначальным планом. Это может быть, к примеру, разборка и установка перегородок, закладка оконных проёмов, оборудование дополнительных санузлов, расширение жилой площади и т. п. Все подобные трансформации жилой площади требуют обязательного изменения технического паспорта помещения. Помимо собственно перепланировки в ст. 25 выделены также переоборудование помещения (установка дополнительного оборудования, к примеру, сантехнического, не связанная с изменениями планировки) и его переустройство (установка или изменение расположения встроенных шкафов и других подобных технических устройств в помещении).

Согласования требуют не все виды работ. Скажем, если вы хотите всего лишь передвинуть ванную из одного угла в другой или сдвинуть на пару сантиметров проем в ненесущих стенах, разрешения оформлять не надо. Равно как и для того, чтобы демонтировать внутреннюю перегородку между ванной и туалетом. Такие изменения требуют лишь согласования в управляющей организации, где необходимо получить копию плана квартиры из поэтажного плана дома с отображением в ней всех производимых изменений. Управляющая организация должна выдать документ в течение двух недель с момента обращения. Кроме того, не требует согласований переустройство помещений — чтобы разобрать встроенный шкаф в квартире достаточно разрешения всех ее собственников.

Если вы не собираетесь продавать квартиру, то с согласованием перепланировки в принципе, можно не торопиться. Правда, необходимо помнить, что в административном кодексе РФ самовольной перепланировке посвящена специальная статья — 7.21. Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости: «Согласно этому документу самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ». А статья 98 Жилищного кодекса РФ вообще предусматривает выселение из квартиры без предоставления другого жилого помещения — если самовольная перепланировка привела к порче или разрушению здания. Чтоб избежать неприятностей, об оформлении все-таки стоит задуматься еще до начала работ — собрать необходимые документы (и обратиться с этим пакетом документов следует обратиться в службу заказчика — эта организация есть в каждом районе Екатеринбурга. Решение о согласовании или отказе принимается в течении 45 дней со дня обращения.

Оформления перепланировки не избежать в случае, когда вы решили переезжать, продавать, дарить, приватизировать, или совершать любые другие действия с квартирой. Если вы самовольно, без получения необходимых разрешений, произвели перепланировку квартиры, оформлять документы придется через суд. Собственнику необходимо будет написать исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном (или переустроенном) состоянии и приложить к нему список документов.

Как говорит Елена Мормоль, риэлтор ООО АН «Апартамент», по времени это может занять от 3 недель до 2–3 месяцев, в зависимости от сложности перепланировки и сбора документов. О денежных затратах сказать сложнее — разбег может быть очень большим, от 4–5 тыс. до 150 тыс. руб. Цены также зависят от сложности проделанных работ.

6 документов, необходимых для оформления перепланировки

1. Заявление о переустройстве или перепланировке жилого помещения;

2. Правоустанавливающие документы на объект;

3. Проект перепланировки, выполненный лицензированной организацией;

4. Технический паспорт переустраиваемого жилого помещения;

5. Согласие всех членов семьи нанимателя (собственника);

6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, если такое жилое помещение находится в доме, который является памятником архитектуры.

8 документов, которые необходимо приложить к исковому заявлению

1.Справка БТИ о характере перепланировки (план помещения до и после перепланировки);

2. Техническое заключение проекторной или строительной организации с приложением копии лицензии.

3. Согласование с Комитетом по архитектуре и градостроительству для выдачи разрешения на перепланировку;

4. Заключение Санэпиднадзора;

5. Согласование с ЖЭУ (ТСЖ, иной эксплуатирующей организацией);

6. При утеплении и присоединении лоджий, балконов к квартире – техническое экспертное заключение, выполненное лицензированной организацией.

7. Согласие на перепланировку соседей, имеющих общие стены и перекрытия;

8. В том случае, если квартира не приватизирована, требуется согласие с Администрации города на перепланировку.

В каких случаях перепланировка недопустима?

Положение городской думы от 14 декабря 1999 г. N 77/6 (с изменениями от 10 июня 2003 г.) "О порядке перепланировки, переустройства, реконструкции и переоборудования помещений в жилых домах в г. Екатеринбурге" запрещает проводить перепланировку, если:

а) она влечет нарушение прочности и разрушение несущих конструкций зданий, нарушает установку санитарного, противопожарного и иного оборудования, ухудшает сохранность и внешний вид фасадов зданий;

б) проведение перепланировки нарушает (ведет к нарушению) права и законные интересы других лиц;

в) к жилым или нежилым помещениям присоединяется общее имущества дома;

г) нарушаются технические и санитарные нормы;

Также перепланировка не допускается в жилых домах и жилых помещениях, подлежащих сносу.

В ПРАКТИКЕ

Екатерина Седых – директор ООО «Бэби-Стиль»

— В 2004 г. мы купили 5-комнатную квартиру в панельном доме. Искали квартиру по площади не меньше 90 кв. м. Сначала в новых домах. Потом посчитали, что имеющихся на то момент денег хватит либо на 3-комн. кв. нужной площади в новостройке, но тогда не останется денег на ремонт, либо на «вторичку» с хорошим ремонтом. Выбрали второй вариант.

Дом, который мы присмотрели, был не таким уж старым — 9 лет. Но, похоже, ремонт там не делался ни разу. Поэтому мы решили сделать всё по максимуму.

В квартире было лоджии с разных сторон. Вообще лоджия на 1 этаже – а мы купили квартиру на первом — на наш взгляд абсолютно бесполезна: наслаждаться видом из окна невозможно, а хранить там что-то – дело неблагодарное: получаются две кладовки  площадь10 кв. м. Лучше было приплюсовать эти 10 квадратов к имеющимся 90.

Санузел был раздельным, но он не устраивал нас ни по форме, ни по площади (хотелось большую ванную) – поэтому решено было совмещать тоже. И сделать еще один, гостевой, туалет, из небольшого коридорчика. Кухня узкая и длинная как во всех панельных домах не подходила нам по определению: дом у нас очень гостеприимный. Так что речи о сохранении стены между кухней и большой комнатой не шло.

Оценив масштаб работ, мы поняли, что сами не справимся. Решили, во-первых, нанять нормальных строителей, а во-вторых, все-таки поработать с дизайнером. От дизайнера мы и получили список всех необходимых перепланировок: перенос электрики, труб, отопления, канализации, снос стен, расширение проема одной несущей стены, совмещение одного санузла и постройка другого… Трубы для нового санузла предполагалось тянуть из подвала (тогда мы и оценили преимущества первого этажа!), вентиляцию — из общего стояка, что вызвало определенные трудности с потолком в коридоре. Для приращения лоджий к комнатам пришлось рушить часть стены комнаты (убирать балконные блоки и пр.), плюс — полностью перекраивать систему отопления в этих комнатах. Расширение проема несущей стены вызвало бурную реакцию жителей всего подъезда. В то время по телевидению и в прессе как раз активно обсуждались различные законы по перепланировке, рассказывали о штрафах, которые ждут нерадивых хозяев, показывали разные случаи про обвал домов, стен и пр. Нам хотелось, чтоб в нашей новой собственной квартире было всё цивильно, красиво, законно и чтоб нам никто не смог помешать сделать так, как мы хотим. Мы по-честному пошли в ЖЭК, предупредить, что мы вот такие-сякие, приехали, делаем ремонт, будут жаловаться…В ЖЭКе нам вежливо ответили: не надо переживать, лучше сходите в пожарную инспекцию, в СЭС, в электросетевую компанию, в проектную организацию, получите все разрешения, и от вас все отстанут. Чем мы и занялись.

С разрешением на дополнительный туалет проблем не было. Больше всего вопросов у строителей, да и у нас тоже, возникало с возможностью убрать наружную стену – так называемый тепловой контур дома. Пришлось ехать в проектную организацию. Там мы удачно встретили ИП, в котором нам предложили взять на себя все заботы по всеобщему согласованию, рисованию проекта и дальнейшему походу в БТИ с оформлением всех документов. На этом мы успокоились. Заплатили аванс, написали доверенность от нашего имени всех работ по перепланировке, отдали копию документа о собственности, справку из БТИ (старую), и конечно наш дизайнерский проект – это было планом к действию.

Согласование шло небыстро. Сначала разрешили выполнять какие-то виды работ, а что-то делать было запрещено. Поэтому ремонт шел своим ходом, а согласование своим. Где-то через год после начала мы получили огромную красивую папку со всей нашей проектной документацией на квартиру. Примерно через месяц после этого торжественного события к нам пришли специалисты из БТИ на замеры – всё измерили и ушли, ничего не сказав. Еще через месяц мы наконец-таки получили официальную бумагу, новую справку из БТИ и новую цифру по изменившейся жилой площади.

Валентина Розенштех – старший специалист контактного центра МР «Урал», ОАО «Мобильные ТелеСистемы»

— В перепланированной квартире мы жили шесть лет — когда делали ремонт, расширили кухню, отодвинув на 50 см стену между ней и одной из комнат, но никаких документов не оформляли. И если бы не решили расширяться, вряд ли задумались бы об их оформлении. Как оказалось, поменять существующую квартиру без соответствующих разрешений нельзя. Стало ясно, что без похода по инстанциям не обойтись.  Первым делом решили обратиться за помощью в агентство недвижимости. Там назвали цену — 20 тыс. руб. Мне показалось это дорогим удовольствием, я решила сделать все сама. В результате вывела буквально пошаговую инструкцию: как, куда, за чем и с чем идти.

Первым делом я вызвала обмерщиков БТИ (600 руб.). Далее — обратилась в РЭМП — там есть специальный человек, который выдает план действий. А план таков:

1. Найти строительную компанию, которая имеет лицензию на выдачу «Технического заключения перепланировки» —  его делают на основании документов БТИ. Стоимость 1200 руб.

2. С этим заключением надо снова идти в РЭМП. Кроме него потребуются:

а.. Правоустанавливающий документ (свидетельство о регистрации собственности),

б. паспорт

в. обмеры БТИ (до и после перепланировки).

г. выкопировка плана квартиры (берется в ЖЭУ).

д. квитанция на 600 руб. (дадут заполненную в РЭМП).

Примерно через неделю РЭМП выдал мне документы, с которыми я пошла в районную «Службу заказчика».

С теми бумагами, что выдали в службе, необходимо идти в суд. Там я заполнила бланк искового заявления ( в нем перечислены какие документы приложить), сдала все документы в 4-х экземплярах: заключение РЭМП, заключение Службы заказчика, «Техническое заключение», план БТИ ( до и после), справка из паспортного стола № 40, правоустанавливающие документы, квитанция на 100 руб.

Суд рассматривает дело и выдает разрешение.

Походы по всем интсанциям заняли у меня месяца три — включая срок, когда решение суда вступает в силу.

Источник:  Моя недвижимость, №1

Ольга Фортуна