Если вы решили продать свою квартиру, то первый вопрос, который может возникнуть – как объективно оценить ее стоимость. Независимо от того, сами вы будете заниматься продажей или обратитесь в агентство, важно знать, какие параметры влияют на стоимость квартиры.
Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако после проведения оценочной экспертизы, ее сумма может быть значительно скорректирована. Как же определить реальную стоимость квартиры?
Если вы решили продать свою квартиру, то первый вопрос, который может возникнуть – как объективно оценить ее стоимость. Независимо от того, сами вы будете заниматься продажей или обратитесь в агентство, важно знать, какие параметры влияют на стоимость квартиры. Завысив цену, вы рискуете потерять потенциальных покупателей. Занизив — прибыль.
Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако после проведения оценочной экспертизы, ее сумма может быть значительно скорректирована. Как же определить реальную стоимость квартиры?
С этим вопросом поможет разобраться Владимир Кондрашкин, директор «Уральского агентства недвижимости-1», действительный член Российского Общества Оценщиков, лицензированный оценщик.
- Какие существуют методы оценки недвижимости?
- Это стандартные три метода – затратный, сравнительный и доходный.
Затратный метод отражает точку зрения продавца и исходит из принципа замещения. Он означает вычисление стоимости строительства точной копии оцениваемого объекта (из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы). То есть суммируются затраты на все расходы, которые были произведены во время строительства оцениваемого здания с учетом его износа за период эксплуатации. Принцип затратного подхода можно сформулировать следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на покупку земельного участка и строительства на нем здания с аналогичной полезностью (при условии отсутствия временных издержек).
Метод сравнения продаж отражает точку зрения свободного конкурентного рынка и является наиболее «рыночным» из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект собственности больше, чем обойдется приобретение другого объекта аналогичной полезности. Принцип замещения предполагает, что рынок является открытым и конкурентным и на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей.
Доходный метод оценки недвижимости – это метод, позволяющий получить оценку стоимости объекта из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Этот метод отражает точку зрения покупателя.
- Какой из этих способов наиболее приемлем для оценки квартиры?
- Для оценки квартиры лучше всего использовать метод сравнения продаж.
- Какие существуют способы оценки квартиры?
- Есть несколько вариантов. Можно прибегнуть к помощи лицензированного оценщика, пригласить риэлтера или оценить стоимость квартиры самостоятельно. Риэлтер оценит квартиру ориентировочно, согласно информации о рынке продаж подобных квартир в городе. Самостоятельно оценить квартиру еще сложнее, так как хозяин будет рассматривать свою собственность необъективно, и цена, подсчитанная им, будет гораздо выше реальной стоимости квартиры. Поэтому лучше всего пользоваться услугами лицензированных оценщиков.
- По каким параметрам происходит оценка?
- Существуют юридические и технические параметры. Юридические: квартира должна быть «свободна юридически и физически» (то есть в ней никто не должен быть зарегистрирован). Если собственником объекта недвижимости является несовершеннолетний гражданин, то должно быть разрешение отдела опеки и попечительства на отчуждение квартиры. Если квартира приобретена в браке, то необходимо согласие обоих супругов. Согласия должны быть подтверждены документально и заверены нотариусом.
Технические параметры оценки:
1.Престижность и безопасность района, в котором расположена квартира. На стоимость квартиры очень большое влияние имеет месторасположение района. Районы Екатеринбурга делятся на пять ценовых зон (в порядке уменьшения стоимости). Это Центр: район, ограниченный улицами Московская, Челюскинцев, Восточная, Большакова. I пояс - Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Втузгородок, Шарташский рынок. II пояс - Заречный, Ботанический, Южный, ЖБИ, Пионерский, Синие камни. III пояс - Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Н.Сортировка, Сибирский. IV пояс - УНЦ, Завокзальный, Шинный, Чермет, Аппаратный, С.Сортировка, Химмаш, Совхоз, Чусовское озеро, Лечебный, Уктус, Компрессорный. V пояс - Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н.-Исетский, Елизавет, 7 ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Широкая речка, Палкино, Шувакиш.
Самыми дорогими и престижными считаются квартиры в I и II поясах и в Центре.
2. На стоимость квартиры также влияет близость метро и транспортных остановок. Здесь нужно учитывать два фактора:
плюсом является расположение квартиры на расстоянии одной-двух остановок или в десяти минутах ходьбы от метро; минус — если до дома от метро сложно дойти пешком, а добираться наземным транспортом дольше десяти минут.
3. Год постройки дома.
4. Материал стен дома. Дороже всего оцениваются кирпичные и монолитные дома, так как они обладают большой прочностью и звукоизоляцией.
5. Этаж, на котором расположена квартира, и этажность дома. Первый и последний этаж стоят дешевле других.
6. Площадь квартиры.
7. Наличие изолированных и смежных комнат, балкона, телефона. Изолированные комнаты оцениваются дороже, чем смежные. Также увеличивает стоимость квартиры наличие балкона и телефона.
8. Состояние коммуникаций и труб.
9. Проведенный ремонт. Если объекту недвижимости требуется капитальный ремонт, цена будет значительно снижена.
По материалам журнала «Недвижимость»
|
